売却手続のあらまし  
１.不動産の競売とは  
みなさまが、マイホームをご購入される際には、おそらく銀行などの金融機関のローンをご利用されると思います。しかし、リストラなどのアクシデントのために、ローンの支払いが滞るケースがあります。そうした、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産等を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続が不動産の競売です。

２.不動産の選択  
不動産競売に出ている物件を購入しようと思った場合、どのように物件情報を探したらいいのでしょうか？
 
みなさまが、マイホームをご購入される際には、おそらく銀行などの金融機関のローンをご利用されると思います。しかし、リストラなどのアクシデントのために、ローンの支払いが滞るケースがあります。そうした、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産等を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続が不動産の競売です。
期間入札というのは、裁判所が１週間以上１か月以内の範囲で入札期間を定め、その期間内に入札を受け付け、別に定めた開札期日に開札を行って最高価買受申出人を定める方法です。東京地裁の入札期間は１週間です。
この期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の２週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に、公告が掲示されます。
なお、多くの裁判所では、新聞や住宅情報誌等にも不動産競売の公告を出しております。また、ファクシミリやインターネットによる情報提供を行っている裁判所もあります。主要都市の物件につきましては、ＢＩＴというサービスがあり、ネット上で３点セットをダウンロードすることができます。

３.不動産の調査  
買いたいと思う不動産が見つかりましたら、物件調査を開始します。
そのために裁判所では、物件明細書、現況調査報告書、評価書という、いわゆる｢３点セット｣を入札期間が始まる日の１週間前までに備え置き、だれでも見ることができるようにしてあります。
物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうかが記載されています。もっとも注意して読まなければならない重要書類です。
現況調査報告書には、土地の地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、占有者の氏名やその者が占有する権原の有無などが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。不動産の現況と、それをめぐる法律関係のあらましが分かるようになっています。
調査、確認が困難な場合や、権利関係が複雑な場合などは、専門家に相談されることが大切です。

４.買受けの申出  
(1) 入札の方法
 

入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。入札価格は、公告に記載された買受可能価額（「売却基準価額」を２割下回る金額。平成１７年４月１日の民事執行法改正以前は「最低売却価額」）以上でなければなりません。
入札の方法は、入札書を直接提出する方法と、入札書を郵送する方法とがあります。入札期間を過ぎてから提出したものは、無効となります。　いったん提出した入札書は、訂正したり取り消したりすることができません。
(2) 保証の提供
 

入札をするときは、保証を提供しなければなりません。その額は、通常は不動産の売却基準価額（平成１７年４月１日の民事執行法改正以前は「最低売却価額」）の２０パーセントですが、それ以上のこともあります。東京地裁では２０％です。保証の提供は、次のいずれかの方法でしなければなりません。
1.
　		 入札する前に、裁判所の預金口座に、最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書（振込依頼書の第２片）を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する方法です。
2.
 銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会、信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出する方法です。この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれることが前提となりますから、まず銀行等と相談してください。
(3) 開　札
 
入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。　入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。その人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札人には、保証を返還します。
1.
 入札する前に、裁判所の預金口座に、最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書（振込依頼書の第２片）を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する方法です。
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 銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会、信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出する方法です。この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれることが前提となりますから、まず銀行等と相談してください。

５.所有権の移転  
(1) 売却許可（不許可）決定
 
最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」に、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かの決定がでます。最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。
(2) 代金納付
 
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、裁判所は、代金の納付期限を定め、買受人に通知をします。買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。そのため、代金が納付されると、不動産は買受人の所有となります。
(3) 登　記
 
代金が納付されると、裁判所は、登記所に対して、買受人に所有権の移転登記をするよう嘱託します。司法書士又は弁護士がこの嘱託書と抵当権設定登記申請書を登記所に提出することにより、金融機関等の抵当権設定登記も同時に行われることになります。
(4) 不動産の引渡し
 
所有権を取得した買受人は、継承しなければならない賃借権がある場合などを除き、不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができます。従前の所有者が任意に引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付した日から６か月以内に引渡命令という裁判の申立てをすることができます。この裁判がされ、確定すると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。
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